Texto aprovado altera regras da alienação fiduciária de imóveis

01/06/2022 - 23:58  

O projeto de lei das garantias também muda as regras da alienação fiduciária de imóveis, restringindo a quitação da dívida após leilão com lance insuficiente apenas aos casos de financiamentos imobiliários residenciais, exceto para o sistema de consórcios.

Embora não faça referência ao primeiro leilão do imóvel caso o devedor não pague a dívida, o PL 4188/21 inclui regra para o segundo leilão, prevendo que será aceito o maior lance oferecido se ele for igual ou superior ao valor integral da dívida mais despesas, tributos e taxas de condomínio; ou o correspondente a 50% do valor do imóvel, o que for maior.

Se nesse segundo leilão não houver lance que atenda a esse piso,
a dívida será considerada extinta, com quitação recíproca e posse definitiva do imóvel para o credor.

O texto também não faz referência ao caso de o segundo leilão ter sucesso e haver saldo remanescente após a quitação da dívida.

A alienação fiduciária ocorre quando o imóvel é dado em garantia do financiamento para sua compra, procedimento semelhante usado no financiamento de veículos.

Caso geral
Para as demais situações de alienação fiduciária, a proposta elimina a possibilidade de quitação da dívida se o valor do maior lance no segundo leilão for menor que a dívida consolidada. Atualmente, ocorre a quitação recíproca: o credor fica com o imóvel, e a dívida é extinta.

Com as novas regras, no segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior a 50% do valor do imóvel.

Se nesse leilão não houver lance igual ao mínimo, o credor ficará com o imóvel, mesmo que o valor seja maior que a dívida, e não precisará entregar ao devedor a diferença (valor do imóvel menos a dívida).

Quando o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continuará obrigado a pagar o saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução ou de acionamento das demais garantias.

Quaisquer direitos reais de outros credores incidentes sobre o imóvel, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades, não impedem o credor inicial de assumir definitivamente a propriedade do imóvel e tampouco sua venda para a realização da garantia.

Se houver sobra depois da quitação da dívida, esses outros credores dividem o valor.

Localização de devedores
O projeto especifica objetivamente em quais situações a localização do devedor ou do terceiro fiduciante (dono de fato do imóvel dado em garantia na operação) será considerada ignorada ou inacessível para ocorrer a intimação por edital.

Local ignorado ocorrerá quando essas pessoas não forem encontradas no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último.

Já o local inacessível é definido como:

- aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada de entregar a intimação; ou

- aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência.

Perdas e danos
Outra mudança para facilitar o pleno domínio do imóvel pelo credor é na reintegração de posse por liminar judicial. Atualmente, a Lei 9.514/97 prevê a situação para os financiamentos imobiliários, quando a dívida está vinculada à compra do imóvel, especificando que ações judiciais questionando cláusulas contratuais ou procedimentais de leilão e cobrança não impedirão essa reintegração de posse e serão resolvidas em perdas e danos.

Pelo projeto, isso será possível para qualquer tipo de credor do sistema financeiro, inclusive para entidades abertas e fechadas de previdência complementar ou para sociedades seguradoras ou resseguradoras.

Quanto à carência anterior à intimação para o devedor quitar o que deve até o momento, se o contrato não estabelecer alguma, ela será de 15 dias.

Segunda alienação
De acordo com o texto, uma segunda dívida poderá ser garantida por imóvel que está sendo comprado com o instrumento da alienação fiduciária em nome do credor do financiamento imobiliário.

Assim, será admitido o registro dessa segunda dívida no cartório de imóveis, com efeitos jurídicos desde o momento do registro. Dessa forma, mesmo se o comprador quitar o imóvel e resolver a alienação fiduciária junto ao banco que financiou sua compra, mas não quitar a segunda dívida, o segundo credor poderá executar a garantia (vender o imóvel), cobrando encargos desde a data do registro.

Esses direitos continuam mesmo quando houver transferência de financiamento para outra instituição financeira. Se o comprador do imóvel não quitar o financiamento e o banco levar seu imóvel a leilão, o segundo credor com alienação fiduciária ficará com o que sobrar da venda, se houver.

A regra de vencimento antecipado de toda a dívida se alguma prestação não for paga valerá inclusive para a segunda alienação fiduciária.

Mesmo credor
A proposta permite ainda ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial, contanto que seja no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito (ESC), que concedem empréstimo, financiamento e factoring exclusivamente para microempreendedores individuais (MEI), microempresas e empresas de pequeno porte.

O texto aprovado estipula como exceção a essa regra do mesmo credor a escolha de outra instituição desde que ela seja integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação original.

Por exemplo, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de até R$ 100 mil e a dívida original for de R$ 20 mil, o devedor poderá tomar novo empréstimo junto ao mesmo credor em valor de até R$ 80 mil.

No entanto, não poderá haver operações garantidas pelo mesmo imóvel com outros credores; e todas as operações garantidas poderão ser transferidas pelo credor apenas conjuntamente e para um único novo titular.

O prazo final de pagamento das prestações deverá ser igual ao da dívida original e, se houver falta de pagamento de qualquer empréstimo, o credor pode executar a dívida de todos os empréstimos.

Entretanto, ainda que o imóvel vá a leilão, se qualquer das operações de crédito vinculadas à mesma garantia for de financiamento de compra ou construção de imóvel residencial do devedor, a dívida será considerada quitada mesmo se o arrecadado em leilão não for suficiente para pagar a totalidade dos débitos.

A quitação de qualquer empréstimo não obriga o devedor a quitar as demais.

Reportagem – Eduardo Piovesan
Edição – Pierre Triboli