Cidades e transportes

Comissão muda regra sobre obrigações de compradores de imóveis

23/12/2009 - 12:42  

J. Batista
José Carlos Machado: lei atual inviabiliza continuidade da obra em caso de falência da construtora.

A Comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou no último dia 16 o Projeto de Lei 748/07, do deputado Rogerio Lisboa (DEM-RJ), que revoga obrigatoriedade de compradores de imóveis na planta pagarem dívidas tributárias, previdenciárias e trabalhistas de empreendimentos imobiliários submetidos ao regime de afetação patrimonial em caso de decretação de falência da construtora.

A afetação patrimonial é um mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro de incorporações imobiliárias, na medida em que, independente de intervenção judicial, possibilita aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra.

Pela lei atual, após um ano de decretação da falência da construtora, se as dívidas não forem pagas, o empreendimento imobiliário e seus bens são transferidos para a massa falida.

Obra inviabilizada
O relator, deputado José Carlos Machado (DEM-SE), deu parecer favorável ao projeto. Para ele, o artigo 9º da Lei 10.931/04, que estabelece a obrigatoriedade do pagamento das dívidas pelos compradores dos imóveis, é “contraditório", porque a transferência para o adquirente da responsabilidade pelo pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas "praticamente inviabiliza a continuidade da obra, prejudicando os adquirentes e os próprios credores do empreendimento". Na prática, a regra atual acaba inviabilizando a afetação patrimonial, cujo objetivo é justamente proteger o empreendimento e, consequentemente, os adquirentes dos imóveis.

Se o objetivo é proteger o adquirente do imóvel e proporcionar maior segurança ao mercado imobiliário, argumenta José Carlos Machado, o artigo 9º não pode ser mantido.

Emendas rejeitadas
José Carlos Machado rejeitou as duas emendas da Comissão de Defesa do Consumidor que estabeleciam a obrigatoriedade de adoção do patrimônio afetado em empreendimentos financiados com recursos do Fundo de Garantia pelo Tempo de Serviço (FGTS).

"Não se trata de uma medida positiva", diz o relator. Ele argumenta que a afetação do patrimônio é um instrumento facultativo, que deve ser analisado de acordo com inúmeras variáveis do negócio imobiliário, que prevê outros mecanismos de segregação patrimonial tão seguros quanto à afetação do patrimônio, como, por exemplo, a Sociedade de Propósito Específica (SPE), "que atende melhor aos interesses dos adquirentes, investidores, agentes financeiros, mercados de capitais e incorporadores que atuam no setor".

Machado citou como exemplo a Caixa Econômica Federal, que opera quase 100% dos recursos orçamentários do FGTS e só contrata operações de financiamentos destinados à produção imobiliária quando tem toda a gestão dos recursos.

Ou seja, a CEF exige que a operação seja estruturada de tal forma que ela sempre detenha os recursos destinados ao final da construção do empreendimento. "Sendo assim, quase inexiste a possibilidade do empreendimento não terminar e os compradores serem prejudicados", diz o relator. Para ele, a exigência de afetação de todos os empreendimentos que usem recursos do FGTS seria um retrocesso desnecessário, pois dificultaria a participação de empresas, em especial as micro e pequenas.

Tramitação
Já aprovado pela comissão de Defesa do Consumidor, o projeto, que tramita em caráter conclusivo, será analisado agora pela comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Reportagem – Luiz Claudio Pinheiro
Edição – Paulo Cesar Santos

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